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樓市五節棍之本港樓價開始尋底
(林木地) 2022年7月2日
第一棍:本港樓價開始尋底

加息周期展開,近月住宅樓價一度谷底反彈後,最新再錄得回軟,政府新公布之住宅樓價指數輕微回落,業界預計短期會繼續尋底。

《阿爺報》講,加息陰霾,差估指數回落0.34%。差估署近日公布最新數據,5月私人住宅售價指數報384.4點,較4月的385.7點回落0.34%。由於預期美息升幅持續加快,準買家觀望情緒濃厚,預料下次公布的6月樓價指數仍將偏軟,跌幅恐進一步擴至0.5%,預期上半年樓價最終將跌近3%,未能收復首季失地。差估署最新公布,5月私人住宅售價指數較4月回落0.34%,為短暫上升一個月後再次掉頭向下。今年首五個月樓價指數累跌2.41%,而與去年9月份的歷史高位398.1點比較,則累跌3.44%。

第二棍:拆息調整意味按息升

美國近期大手加息,即使港銀未緊隨,但已在按揭借貸上調整,率先將拆息按揭封頂水平調高,意昧為未來按息調整作試金石。

《搵銀報》指出,H按封頂息,中小銀行加至2.725厘,近4年首次,分析:加最優惠利率前奏。美國踏入加息周期,銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭(H按)鎖息上限,由2.5厘增至2.725厘,屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為,上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。近年絕大部分(97.4%)置業人士選用以同業拆息(HIBOR)的H按按揭方案,但同業拆息波動頗大,故此銀行推出的H按計劃普遍都設有「封頂」的鎖息上限,一般為2.5厘,令到業主們不至於受拆息大幅波動,而大失預算。

第三棍:一手盤打下強心針

鐵路上蓋住宅項目受追捧,康城站一手樓開出紅盤,大幅超額認購下,於開賣僅三小時沽清越二百伙,為樓市打下強心針。

《方向報》表示,康城新盤首輪沽清 ,凱柏峰I三小時套逾19億。將軍澳日出康城凱柏峰I首輪銷售大開紅盤,周四推售的238伙於短短3小時內極速沽清,直接推高6月的一手市場成交量至約1,300宗。

由信和置業(00083)、嘉華國際(00173)及招商局置地(00978)合作發展的凱柏峰I,周四首輪銷售節奏明快,由上午約8時45分時起,大批準買家已到尖沙咀中心售樓處外,排隊入場輪候揀樓。項目於上午約9時多正式開售。信和置業執行董事田兆源稱,項目最終3小時內沽清首批238伙,套現逾19億元。

第四棍:東涌流標項目減價重推

東涌一度流標項目,再度重新推出競投,該發展新批補地價較前有七五折調整,料獲財團重燃興趣垂青。

《太公報》講話,港鐵東涌項目再招標 ,補價35億,大減25%。去年底曾流標的東涌牽引配電站上蓋住宅項目,近日正式再展開招標。港鐵今次成功向政府爭取補地價大降25.6%,現只剩下不足35.5億元。為了吸引發展商參與,項目更大減入場費金額至1億元,取消最低賣樓利潤分紅比例,換言之,發展商今次以分紅比例高低決雌雄。港鐵該項目本周收到來自本地及內地發展商的31份意向書,已正式邀請發展商入標競爭合作發展權,7月28日截標。

第五棍:大屋苑紛跌破底價

二手市況變化,多個藍籌開始創出近年低位,其中,新界西指標屋苑嘉湖山莊,二手實呎價跌破一萬元,據講賣方為內地客,減價賣樓離港回國內定居。

《方向報》謂,二手劈價,嘉湖每呎再穿萬元,太古城兩房呎售1.6萬,兩個月最低。息口趨升等多項利淡因素夾擊下,二手業主紛紛減價出貨,近日樓價亦見回落。天水圍上車指標屋苑嘉湖山莊有單位劈價近9%,以呎價低於一萬元沽出,而鰂魚涌太古城兩房收租盤,降價後以938萬元易手,呎價約1.6萬元料為約兩個月最低。